Stabilità dei valori al metro quadrato e tendenza leggermente positiva nel numero delle compravendite. Netta preferenza per le abitazioni di medie dimensioni.

Bavari e dintorni, campagna genovese a meno di dieci chilometri dal centro cittadino e delegazione ad alta vivibilità sociale (benché povera di servizi e di infrastrutture), è una zona ambita dal punto di vista residenziale? Molti lo credono sul se­rio, e il risultato è che i proprietari se ne approfittano un po’. Solitamente i prezzi di vendita degli immobili che insistono su questo territorio si discostano in modo sensibile, almeno in prima battuta, dai va­lori medi di mercato. In realtà, quasi sempre questo gioco al rialzo non dà buoni frutti e spesso si arriva alla cessione solo dopo un riadeguamento dell’offerta ai valori correnti. Tra l’annuncio di vendita e la stipula dell’atto possono così passare anche sei mesi.

Un’analisi del mercato immobiliare nel nostro ambito territoriale (denominato per comodità “Al­ture del Levante”) non può prendere il via senza prima considerare il dato fondamentale che lo caratterizza: il numero delle transazioni normalizzate (NTN), ossia il numero di transazioni per quota di proprietà (grosso modo equivalenti, per capirci meglio, al numero delle compravendite ef­fet­tuate), è molto modesto e mediamente rappresenta appena l’1,4% del totale cittadino. Ciò è do­vuto, tra le altre cose, anche al fatto che la macroarea di riferimento (Borgoratti e alta Valle Sturla fino a Fontanegli) si sviluppa in modo disomogeneo raggruppando zone a forte urbanizzazione (perciò con alta densità di popolazione; per esempio, Borgoratti) e zone con minore densità abita­tiva e uno stock immobiliare più contenuto (per esempio, Bavari).

Tra il primo semestre 2010 e il primo semestre 2011, le Alture del Levante hanno assistito a un incre­mento significativo nel numero delle transazioni immobiliari realizzate: il trend, già migliorato nettamente nel corso del 2010 rispetto al 2009, si è poi assestato nel corso del periodo gennaio-giugno 2011. Nella zona di Bavari (OMI D02, comprendente anche Fontanegli), quella che mag­giormente ci interessa, il risveglio del mercato ha avuto luogo soprattutto nella prima metà dell’ultimo anno, con ben 24 transazioni andate a buon fine.

L’analisi dimensionale della macroarea rivela che le Alture del Levante mostrano le stesse caratte­ristiche della analoga zona della Val Polcevera, in ordine alla minore preferenza accordata ad abitazioni troppo piccole o troppo grandi in favore, invece, di una netta prevalenza per lo scambio di quelle di medie dimensioni. Tuttavia, la compravendita di monolocali, ristagnata nel 2010 su una media del 5,6% del volume complessivo di affari fatti, ha avuto un picco nel primo semestre 2011, quando è triplicata toccando quota 17,8%. Bisogna precisare che la carenza di trattative inerenti monolocali si deve anche al fatto che nel capoluogo ligure si costruisce poco (gli interventi edilizi sono mirati quasi unicamente al recupero) e di conseguenza esistono pochi alloggi con una superficie inferiore ai 60 metri quadrati: una volumetria che, visti i costi ristretti, in tempi recenti aveva dato adito, nel Nord Italia, a un piccolo boom. Inoltre, l’alto volume di scambi che, sempre nelle Alture del Levante genovese, aveva interessato durante il 2010 le abitazioni cosiddette “piccole” (da 3 a 4 vani catastali), è drasticamente diminuito, nel primo semestre 2011, dal 33,7% al 17,7%. Il grosso degli scambi in zona (oltre il 50%) riguarda comunque unità abitative di dimensioni medio-piccole (da 4,5 a 5 vani catastali) o medie (da 5,5 fino a 7 vani catastali). Il mercato ha subito un notevole incremento anche per quanto riguarda la compra­vendita di abitazioni di tipologia “grande” (superiore ai 7 vani catastali): da una media del 2,6% sulla somma degli scambi nel 2010 al 13,3% tra gennaio e giugno 2011.

Il valore degli immobili oggetto di compravendita a Bavari si mantiene costante su una media di circa € 2.350 al metro quadrato, in linea con quella di macroarea, sulla quale, però, influisce sensibilmente il valore immobiliare della zona OMI D17 (Apparizione), da tempo stabile sugli € 3.000 al metro quadrato. Ma mentre il numero delle transazioni in territorio di Bavari nell’ultimo anno e mezzo (gennaio 2010 – giugno 2011) raggiunge la cinquantina, nel caso di Apparizione si ar­resta a 33. Il mercato denota quindi più dinamismo attorno al valico della Serra, che non alle pendici del Monte Fasce, evidentemente a motivo del diverso impatto economico. Le quotazioni medie riferite al mercato residenziale locale, nell’intervallo temporale che inizia nel primo semestre 2008 (antecedente alla crisi economica internazionale) e finisce nel primo semestre 2011, sono rimaste negli ultimi anni sostanzialmente invariate, facendo registrare incrementi di valore solo per le abitazioni di pregio, aumentando così il divario tra le costru­zioni economiche e quelle signorili, presenti però in minima parte nel territorio di Bavari. Queste considerazioni sembrano confermare ciò che molti analisti economici hanno dichiarato a proposito dell’andamento del mercato immobiliare residenziale italiano nel corso della crisi: tenuta dei prezzi medi con ridu­zione delle compravendite. Questa, se non altro, è la linea di tendenza nazionale.

In realtà, il mercato immobiliare, che nel 2009 aveva effettivamente segnato il passo, nel periodo gennaio 2010-giugno 2011 ha evidenziato – almeno nella nostra zona – una par­ziale ripresa delle vendite del settore residenziale, accanto a valori medi sostanzialmente sta­bili. Si tratta di un segnale positivo, sebbene isolato, che in un primo momento, riscontrato altresì a livello provinciale, aveva indotto a pensare che la forte crisi degli scambi immobiliari fosse, se non superata, perlomeno trascorsa nella sua fase più acuta. Il subentro però del nuovo pericolo di recessione e il permanere dello stato di crisi economico-finan­ziaria in tutta l’Eurozona (con le conseguenti difficoltà di accesso al credito per chi non disponga dei capitali necessari) riduce enormemente la possibilità una vera e propria ripresa del mercato, e men che meno di un ritorno, nel breve periodo, ai livelli dei primi anni 2000.

ALESSANDRO MANGINI